Какие документы нужны для продажи квартиры

Точный набор документов зависит от вашей ситуации — есть ли ипотека, несовершеннолетние собственники, покупалась ли квартира на маткапитал. Но есть логика, которая работает всегда: сначала — то, без чего сделку не зарегистрируют, потом — то, что запросят покупатель и банк, и отдельно — что можно донести уже по ходу сделки. Разберём по порядку, чтобы вы не собирали лишнее и не упустили важное.

Собранные заранее документы — это не формальность, а то, что напрямую влияет на скорость и цену продажи. Покупатель, который видит полный комплект, охотнее вносит аванс и реже торгуется «на всякий случай» — ему не нужно закладывать в цену риск, что сделка сорвётся или затянется из-за бумаг. И наоборот: если документы приходится собирать уже после того, как покупатель найден, сделка растягивается на недели, а часть покупателей за это время просто передумывает и уходит смотреть другие варианты.

Обязательные документы: без них сделку не зарегистрируют

Это минимум, который нужен почти в любой продаже — от него имеет смысл отталкиваться в первую очередь.

• Паспорт собственника — а если собственников несколько, паспорт каждого из них. Данные в договоре должны совпадать с паспортными точь-в-точь, включая написание фамилии и адрес регистрации.
• Правоустанавливающий документ — бумага, которая объясняет, откуда у вас взялось право собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда. Именно этот документ будет проверять покупатель в первую очередь, потому что он показывает всю цепочку — как объект попал к вам.
• Выписка из ЕГРН об объекте и правах — актуальная выписка из Росреестра подтверждает, что именно вы собственник на сегодняшний день, и показывает, есть ли на квартире обременения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия. Заказывайте её незадолго до сделки — данные меняются, и слишком старая выписка не убедит ни покупателя, ни банк. Если хотите разобраться, какие обременения вообще бывают и как их снять, у нас есть отдельный разбор про обременения на квартиру.
• Нотариальное согласие супруга на продажу — нужно, если квартира куплена в браке и является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного из супругов. Без этого согласия сделку могут не зарегистрировать, а в будущем её могут оспорить.
• Разрешение органов опеки и попечительства — обязательно, если среди собственников есть несовершеннолетний. Опека проверяет, что права ребёнка не нарушаются: обычно требуют, чтобы ему тут же выделили долю в другом жилье не хуже прежнего — по площади, состоянию и расположению. Это разрешение оформляется не быстро — заявление рассматривают, а затем ещё нужно показать опеке будущее жильё ребёнка, — поэтому если в числе собственников есть ребёнок, начинайте именно с этого пункта, задолго до поиска покупателя.
• Документы по материнскому капиталу — если при покупке квартиры использовался маткапитал, по закону детям должны быть выделены доли. Перед продажей проверьте, что доли действительно оформлены на всех детей, а для самой продажи потребуется то же разрешение органов опеки — тут эти два пункта пересекаются.

Документы, которые запросит покупатель

Формально эти бумаги не всегда обязательны для регистрации сделки, но без них осторожный покупатель либо попросит скидку, либо вообще откажется от сделки — ему важно понимать, что квартира юридически и физически «чистая».

• Справка о зарегистрированных лицах (форма №9 или выписка из домовой книги) — показывает, кто прописан в квартире на момент продажи. Покупателя особенно волнует, есть ли среди прописанных те, кого сложно выписать: несовершеннолетние, отбывающие срок, признанные безвестно отсутствующими. Идеальный вариант для сделки — когда в квартире никто не зарегистрирован.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — берётся в управляющей компании или через личный кабинет поставщика услуг. Долги по ЖКУ не переходят автоматически к новому собственнику, но покупатели всё равно хотят видеть, что квартира не запущена, и часто прописывают отсутствие долгов прямо в договоре.
• Технический паспорт или поэтажный план — нужен, если в квартире была перепланировка. Покупатель сверяет план с реальной планировкой: если стены сносились или переносились без согласования, это его прямой риск — после покупки отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику. Банк при ипотечной сделке такую квартиру, скорее всего, не одобрит, пока перепланировка не узаконена или хотя бы не начат этот процесс. Если перепланировки не было, план обычно не критичен для сделки, но иметь его под рукой всё равно удобно — вопрос о нём почти наверняка прозвучит.

Отдельно уточните для себя, зарегистрирован ли кто-то из членов семьи временно — по договору найма или на период учёбы. Такие регистрации не всегда видны в первой же справке, а покупатель обязательно спросит про них при просмотре документов.

Полезно заранее представлять, какие вопросы вообще задают покупатели, — так вы не окажетесь застигнуты врасплох на просмотре или в переговорах. Мы собрали такие вопросы в отдельном чек-листе вопросов покупателей.

Если сделка ипотечная

Когда покупатель берёт ипотеку, к списку добавляется ещё один документ, а к остальным — более строгие требования, потому что квартиру проверяет не только сам покупатель, но и банк.

• Отчёт об оценке — банк выдаёт кредит исходя из рыночной стоимости квартиры, которую определяет независимый оценщик. Заказывает и оплачивает отчёт обычно покупатель, но продавцу стоит быть готовым пустить оценщика на осмотр и предоставить документы на квартиру — без них отчёт не составить.
• Банк почти всегда попросит показать выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ в свежем виде, а если была перепланировка — потребует техпаспорт и подтверждение, что изменения узаконены. Некоторые банки настороженно относятся к квартирам с неузаконенной перепланировкой и могут отказать в кредите именно из-за этого.
• Если квартира ранее сама находилась в ипотеке и вы её погасили — приложите справку из банка о полном погашении кредита и снятии обременения, даже если это уже отражено в выписке из ЕГРН: так покупателю и его банку не придётся ничего перепроверять.
• При альтернативной сделке — когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую — банк может попросить документы и на встречный объект тоже, а сроки согласования сдвигаются: закладывайте на это дополнительное время и предупреждайте покупателя заранее, чтобы у него не создавалось впечатление, что сделка застряла по вашей вине.

Список требований у банков не унифицирован: один и тот же пакет документов один банк одобрит без вопросов, а другой попросит донести справку или уточнение. Если покупатель уже знает банк, обсудите список заранее — это сэкономит время обеим сторонам.

Что готовить заранее, а что — по ходу сделки

Не все документы одинаково срочны, и разумно распределить усилия по времени.

• Готовьте заранее и без спешки: правоустанавливающий документ (найдите и проверьте, что он на руках и без повреждений), разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетний собственник (оформляется дольше всего), а также документы по материнскому капиталу и выделению долей детям, если он использовался при покупке.
• Закажите незадолго до сделки: выписку из ЕГРН и справку о зарегистрированных лицах — у обеих ограниченный срок актуальности, и покупатель или банк, скорее всего, попросят «свежую» версию, а не ту, что была выдана два месяца назад.
• Можно донести уже в процессе: справку об отсутствии задолженности по ЖКУ и технический паспорт, если перепланировки не было — их обычно можно получить за несколько дней и без спешки подгадать к моменту подачи документов на регистрацию.

Главная ошибка — начинать собирать документы только после того, как нашёлся покупатель. Пока правоустанавливающий документ не найден или согласие супруга не оформлено, сделка стоит на месте, а покупатель, который готов вносить аванс, ждать неделями не станет — скорее уйдёт смотреть другую квартиру, где всё уже готово.

Полезная привычка — держать все документы в одной папке, бумажной или электронной, и обновлять её по мере того, как истекает срок действия справок и выписок. Тогда на просьбу покупателя «пришлите документы» вы отвечаете за пару минут, а не за несколько дней беготни по инстанциям.

Что дальше

Если документы уже собраны или вы понимаете, чего не хватает, — самое время оформить паспорт объекта и переходить к показам. Стоит также заранее продумать, как вы будете отвечать на вопросы покупателей о квартире, — часть из них повторяется от сделки к сделке, и на них удобнее ответить один раз в анкете, чем каждый раз объяснять устно. Если на квартире могут быть обременения, которые вы не до конца проверили, — посмотрите, как их найти и снять.

Создать паспорт объекта →
Проверить обременения на квартиру →