Чек-лист приёмки квартиры с отделкой от застройщика

Акт приёма-передачи — это точка, после которой предъявлять претензии по большинству дефектов становится намного сложнее: подписанный без замечаний акт застройщик и суд, если до этого дойдёт, будут трактовать как подтверждение того, что квартира принята в порядке, а её состояние на момент передачи покупателя устраивало. Отремонтировать неровную стяжку, поменять треснувший стеклопакет или подписать акт с перечнем замечаний вместо чистого акта до подписи — вопрос одного письма застройщику и одного визита его мастера. После подписи чистого акта тот же самый дефект превращается в вопрос переписки, независимой экспертизы за свой счёт и, если застройщик не идёт навстречу, судебного спора, где ещё нужно доказать, что дефект появился до передачи квартиры, а не позже. Разница по деньгам и по времени между этими двумя сценариями обычно велика. Поэтому смысл приёмки не в том, чтобы формально «принять квартиру» и получить ключи побыстрее, а в том, чтобы до подписи найти всё, что вообще можно найти без специальных инструментов и подготовки, и зафиксировать находки письменно — устная договорённость с представителем застройщика на осмотре юридического веса не имеет. Ниже — чек-лист по категориям для квартиры, которая передаётся с чистовой отделкой от застройщика, с практическими проверками, которые может провести за один визит человек без строительного образования.

Документы и метраж — до того, как открыли дверь

Приёмка начинается не в квартире, а с бумаг, которые стоит взять с собой на осмотр и держать под рукой всё время, пока идёт обход помещений.

• Возьмите с собой копию ДДУ или договора и, если есть, смету или спецификацию отделки — документ, где перечислено, что именно должно быть в квартире: марка и класс напольного покрытия, наличие и модель сантехники, количество розеток и выключателей по комнатам, состав электрики. На месте сверяйте пункт за пунктом, а не по памяти — застройщики иногда прикладывают итоговую спецификацию отдельным документом уже перед самой передачей, и её тоже стоит попросить заранее, чтобы успеть прочитать до визита.
• Сверьте площадь квартиры, указанную в акте приёма-передачи (по результатам обмера БТИ или кадастрового инженера), с площадью в ДДУ. Расхождение в несколько десятых квадратного метра — обычное дело и предусмотрено большинством договоров, но если площадь заметно отличается, это может означать доплату застройщику или, наоборот, право потребовать возврата части уплаченных денег — эту сумму и порядок расчёта лучше уточнить и обсудить до подписи акта, а не после, когда квартира уже формально принята.
• Проверьте номер квартиры на входной двери и её расположение на этаже относительно того, что указано в документах — в новостройках с несколькими корпусами и похожей планировкой путаница при выдаче ключей встречается чаще, чем кажется, особенно при массовой передаче ключей по целому подъезду за один день.
• Уточните заранее, что именно закон о долевом строительстве и договор считают основанием для отказа подписывать акт: как правило, это существенные недостатки, которые делают квартиру непригодной для использования по назначению, а не любая мелочь — понимание этой границы помогает не тратить время на спор о некритичных косметических моментах прямо на осмотре, если их проще зафиксировать в перечне замечаний.

Стены, потолки и полы

Ровность поверхностей и следы влаги проверяются простыми механическими способами, без лазерного уровня и других профессиональных инструментов.

• Приложите длинную ровную рейку или правило (недорогое можно взять с собой, некоторые правила складываются и легко помещаются в сумку) к стене и к потолку в нескольких местах, включая углы и участки под окнами — по зазору между рейкой и поверхностью видно отклонение от плоскости. Заметный зазор в несколько миллиметров на длине метра — уже повод отметить дефект в акте, а не списывать на «нормальную неровность».
• Осмотрите углы, стыки у окон, места примыкания к балконной двери и участки рядом с трубами отопления на предмет пятен, разводов и потемнений — это может быть следом протечки, случившейся ещё на этапе строительства, во время простоя дома без отопления в холодный сезон или при опрессовке системы отопления перед сдачей дома.
• Сверьте цвет, фактуру и тип покрытия — обои, краску, их артикул и коллекцию, если это указано в договоре — со спецификацией отделки от застройщика: материал иногда заменяют на более дешёвый или просто другой аналог без отдельного уведомления покупателя, и заметить это можно только сравнив реальную отделку с бумагой.
• По полу пройдитесь по всей площади каждой комнаты, слегка простукивая покрытие ногой или костяшками пальцев через тонкую обувь — гулкий, «пустой» звук под ламинатом или паркетной доской может говорить о пустотах в стяжке под ним. Осмотрите зазоры между покрытием и плинтусом по всему периметру каждой комнаты: щели, неровные примыкания и отставание плинтуса от стены — признак небрежного монтажа, который со временем будет только заметнее.

Окна и двери

Работоспособность фурнитуры проверяется руками, без вызова специалиста, и на это стоит выделить отдельное время в рамках одного посещения.

• Откройте и закройте каждое окно и балконную дверь во всех предусмотренных положениях, включая режим микропроветривания и полное открытие створки — если створка задевает раму, провисает или закрывается с заметным усилием, это признак перекоса при установке, который со временем не исчезнет сам по себе, а обычно только усугубляется.
• Проверьте уплотнители по всему периметру каждой створки — они не должны быть порваны, продавлены, скручены или отставать от рамы: именно через повреждённый уплотнитель чаще всего продувает зимой, а летом слышен уличный шум сильнее ожидаемого.
• Проведите ладонью по стеклопакетам, особенно у нижнего края и в углах, где чаще всего появляются повреждения при монтаже и транспортировке — сколы, трещины и глубокие царапины стоит отметить отдельно и сфотографировать, тогда как поверхностные потёртости от защитной плёнки обычно дефектом не считаются.
• Проверьте входную и все межкомнатные двери: полотно должно закрываться без люфта и зазоров относительно короба, замок входной двери — свободно открываться и закрываться штатным ключом с первой попытки, петли — не скрипеть и не иметь видимого перекоса, а доводчик, если он предусмотрен, — плавно закрывать дверь до конца, а не оставлять её приоткрытой.

Электрика и сантехника

Здесь пригодится единственный специальный инструмент из всего этого списка — недорогая индикаторная отвёртка, которая продаётся в любом хозяйственном магазине и стоит совсем недорого.

• Проверьте индикаторной отвёрткой каждую розетку в квартире по очереди — визуально исправная и аккуратно установленная розетка может быть попросту не подключена к сети, и без проверки под напряжением это никак не видно на глаз.
• Проверьте каждый выключатель во всех комнатах и в местах общего пользования — прихожей, коридоре — свет должен включаться от «своего» выключателя, а не от соседнего, не с задержкой и не сразу от нескольких кнопок одновременно, что указывает на ошибку в разводке проводки.
• Осмотрите электрощиток в квартире: автоматы должны быть подписаны — какая линия за что отвечает (свет, розетки, санузел, кухня, при её наличии — тёплый пол). Это не формальность ради порядка: без подписей поиск неисправности при будущем ремонте или замене одной розетки превращается в отдельную и не самую приятную задачу.
• Откройте кран с холодной и с горячей водой на кухне и в ванной по очереди, оцените напор воды и скорость слива в раковине, ванне и унитазе — вода должна уходить без задержки, без бульканья и без обратного запаха из канализации. Загляните под мойку и под ванну, отодвинув, если нужно, декоративный экран: на трубах, гибких подводках и резьбовых соединениях не должно быть подтёков, влажных разводов или следов ржавчины и известкового налёта.

Вентиляция и общедомовые моменты

Тягу можно проверить без всякого прибора — обычным листом бумаги, а состояние дома вокруг квартиры стоит оценить хотя бы бегло, пока вы всё равно на объекте.

• Приложите лист бумаги или бумажную салфетку к вентиляционной решётке на кухне и в каждом санузле: при рабочей тяге лист слегка притянется и удержится у решётки, не падая. Если этого не происходит — тяга слабая или отсутствует вовсе, это стоит отметить в акте отдельно, такая проблема нередко встречается в новостройках именно на момент сдачи, ещё до окончательной пуско-наладки общедомовых систем.
• Если в квартире предусмотрена принудительная вытяжка или приточный клапан, проверьте, что клапан открывается и закрывается, а не заклинил в одном положении — это тоже проверяется руками, без инструментов.
• Заодно стоит бегло оценить и зафиксировать письменно то, что формально относится не только к квартире, а к дому в целом, если это важно для конкретной сделки: доступ к техническим или дополнительным помещениям, если они предусмотрены планировкой и договором (кладовая, машиноместо в паркинге), а также состояние подъезда, работу домофона и лифта на момент передачи ключей.
• Если эти общедомовые зоны на момент приёмки квартиры ещё не доделаны — стройка на этаже, нет отделки в лифтовом холле, лифт не запущен — формально это не всегда основание отказаться подписывать акт по самой квартире, но письменная отметка об этом факте и о сроках устранения, которые называет застройщик, впоследствии может пригодиться, если сроки не будут соблюдены.

Что дальше

Если на осмотре нашлись дефекты — не подписывайте акт без замечаний просто чтобы поскорее получить ключи. Зафиксируйте находки письменно и разберитесь, что делать дальше: часть проблем застройщик обязан устранить своими силами и за свой счёт, часть можно сразу отразить в акте с оговоркой, чтобы не терять время на повторный визит. Если приёмка ещё только предстоит — пройдите структурированный чек-лист заранее, до самого осмотра, чтобы на месте не полагаться на память и не пропустить категорию проверки из-за спешки — на приёмке часто торопят, особенно при массовой передаче квартир по графику.

Пройти чек-лист приёмки →
Нашли дефекты при приёмке — что делать →
Приёмка квартиры без отделки →